开年才一个月，西城区的二手房挂牌量从五千多套涨到九千多套，这数字不是随便说的，平台截图可以看见，很多房东本来还想再等等，指望房价反弹一点，结果发现排队的人越来越多，自己反而排到后面去了，晚上链家群里发的房源链接也变多了，经纪人说话变得轻声细语，说价格可以商量，但业主还在手机上按计算器，反复琢磨怎么定价才不会亏。
北京房价下跌得不算最厉害，但大家心里觉得特别难受，西城区从十三万多一平米掉到十万出头，丰台区从六万降到四万四，深圳和广州跌得更猛，可北京人心里更沉重，因为很多人买房时没有借太多钱，账面上亏得不多，但看着房子一直掉价，心里过不去，时间拖得越长，越像钝刀子割肉，不疼却一直磨着人。
核心区和郊区的差距在拉大，西城学区房依然有人关注，但买家现在不光考虑价格，还会查看物业有没有维修电梯，学位有没有被占用，以前的议价空间最多只有百分之五，现在能谈到百分之八到十二，丰台那边更实际，买家全看自己的收入能不能支撑月供，只有价格低一些才敢出手，房子不是卖不掉，是买主变得越来越挑剔。
现在卖房子的人，有的是为了换大房子或者搬到好学区，愿意降价出手，也有的是因为被公司裁员、家里急着用钱，只能把房子挂出来卖，不过中介那边说，真正想换房改善的买家还没大规模入场，大家都想买房，都在等一个合适的时机。
政策层面至今未见明显调整，市场期待中的减税措施和贷款条件放宽迟迟未能落地，中指研究院数据显示近期成交量有所回升，但主要集中于核心区域的低价小户型房源，信贷审批、购房资格与税费限制这三道门槛依然严格，相关部门对松动政策持谨慎态度。
现在的买家，早就不信什么抄底了，他们做决定时，不看大盘走势，而是看自家孩子什么时候要上学，老人住的楼有没有电梯，学区政策会不会突然改，有人周末签合同，就为了赶在开学前落户，更多人还在等，等一个让自己心里踏实的价格，这不是投资，是生活。
北京的楼市看起来没有崩盘，也没有上涨，跟深圳和广州比起来，它确实能稳住，不过这种“稳”是靠时间慢慢熬出来的，想回到2023年的高点，光靠信心还不够，必须得有实实在在的钱进来，而且要持续不断，机构现在说2026年的关键词是去库存、稳交易、保现金流，大家买房不是为了赚钱，是想尽量别亏太多，先把房子转手出去再说。
其实还有不少事没直接说明，2025年西城学区划片稍微调整，当时就有不少人提前把房子挂出来，担心政策一改就更难卖掉，现在平台算法也在推荐低价房源，让价格越来越往下走，中介带看成交的比例，从2023年的18%掉到现在的11%，人力成本越来越高，压力都转到了中介身上，这些细节慢慢都在影响整个市场的节奏。
有人觉得北京楼市能撑下去，也有人认为这种慢慢下跌的过程比突然暴跌更让人难受，房东心里着急，买房的人却一直犹豫，政策方面也没有动静，整个市场就这么僵持着，大家都不知道接下来会有什么变化，但都在等待一个能让自己信服的说法。